En relación con la propuesta de un compañero sobre la realidad del Algarrobico, más allá de relatar las irregularidades que engloban a este asunto y que dejan en posición desvergonzada a las instituciones locales, provinciales y autonómicas; de la que sabremos los ciudadanos el coste económico, que no político, pues en Andalucía hay patente de corso para los servidores del poder, me referiré a las implicaciones de la ley de costas, para establecer que podemos o que podríamos hacer al respecto.
Hace poco lance una propuesta que intentaba desarrollar soluciones a los problemas derivados de las inversiones en obras públicas que hacen las administraciones locales, indicando los hechos en cuestión, las implicaciones que derivaban de la realización de los hechos considerados y las posiblilidades de mejora o de solución; fiel a esta estructura, me gustaría desarrollar el asunto de la ley de costas:
Los hechos:
a) En 1988 entra en vigor la ley de costas
b) La ley no establece que los terrenos no urbanizados, declarados como urbanizables, si no se construyen en un periodo de tiempo razonable, dejarían de tener esta calificación y volverían a ser no urbanizables.
c) La ley entre otras define las zonas de protección y servidumbres, así como la prohibición de aumentar los volúmenes de edificación en la zona de protección aun cuando sea urbana en 20 metros desde la línea de costas, salvo justificación expresa; en este sentido la disposición tercera de la ley es de enmarcar, porque todo lo prohíbe y lo permite si lo justificas adecuadamente.
d) En la ley de costas se habla de un deslinde, que hasta la fecha no ha sido concluido (en Almería está en estudio la costa de Roquetas y la costa de Vera Mojacar (eso si, tienen la consideración de deslinde Urgente).
e) Las descripciones de línea de costas (lugar hasta donde han llegado las olas en el temporal más grande del que se tenga constancia) no es efectivo, dado que la administración no ha modificado esta tras comprobarse que la línea no es válida.
f) La línea de costas establecida por los mojones que vemos, no es efectiva, su lugar está ubicado mediante sistema antiguo y aun cuando denuncies que parece ser que han sido movidos de su posición original, la administración no ha hecho nada hasta la fecha.
g) Previamente a esta fecha, todos los ayuntamientos rivereños habían desarrollado Normas subsidiarias de ordenación urbana incluyendo los terrenos que consideraban adecuados para la urbanización al borde del mar.
h) Ninguno de estos ayuntamientos, incluyo como urbanizables zonas urbanas de casas de pescadores, chaboleo costero, etc…., pero si incluyo grandes franjas de costa a petición de promotores inmobiliarios.
i) Para mayor conocimiento la zona de protección es de 20 m en las zonas urbanas y de 100 a 500 m según se decida en las zonas de suelo no programado.
j) Los secretarios de los ayuntamientos y los notarios han relajado sus funciones, no informando a compradores de la importancia de determinados extremos de las leyes españolas, no incluyendo clausulas que declarasen las condiciones de la compra (esto se ha apreciado mucho en las servidumbres de los terrenos adquiridos).
k) Muchas obras (viviendas, hoteles, chiringitos, etc..) son ampliados continuamente sin que se tomen medidas por las administraciones locales.
Las consecuencias:
1) Los terrenos declarados en las normas subsidiarias como urbanos antes de 1988, son edificados aun en la actualidad.
2) Suelos de especial valor, los acantilados de aguadulce, la desembocadura del rio antas, las salinas de Roquetas, la charca grande de punta entinas y tanto otros lugares, se han visto en los últimos años urbanizados, aun cuando su tipología de urbanizable arranca de normas antediluvianas.
3) Las administraciones atrapadas o consentidas por no establecer un periodo máximo de urbanización se ven comprometidas a aprobar los proyectos de urbanización incluidos en los terrenos urbanizables anteriores al 88.
4) La distancia entre la línea de costa y el mar se hace cada día mas estrecha; urbanizaciones construidas cerca del mar (en esos 20 m de protección) se ven azotadas por las olas, sin que se modifique la línea de costas por la administración competente (en vera, una gran tormenta por el año 87 inundo todo lo que es pueblo laguna, pero las construcciones siguieron en esta zona, también en el año 02 otro temporal hizo llegar las olas hasta casi la carretera de villaricos, sin que esto haya tenido consecuencias sobre la línea de costas).
5) Los particulares que ven inundadas sus viviendas y acercarse peligrosamente el mar, solicitan obras que solo en contadas ocasiones se autorizan (que yo sepa en los últimos años, solo se ha realizado una, la que protege al hotel vera club).
6) Todos los edificios construidos antes del 88 en la zona de protección son legales y tienen una serie de condiciones a nivel de rehabilitación, transmisión, etc… que han sido modificadas al alza mediante una modificación de la ley de Navegación Maritima (antes el Estado otorgaba una concesión de 30 años (ampliables a 60) a los dueños de las casas construidas en dominio público antes de la ley, pero no podían venderlas (salvo excepciones con trámites complejísimos).
7) La aplicación de la ley de costas a las casas anteriores al 88 (Narbona) provoco la creación de una Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas (que calcula que hay 45.000 viviendas en esa situación) y quejas de las embajadas del Reino Unido y Alemania, ya que muchos de los compradores en primera línea eran extranjeros que, al adquirir su chalé, no fueron informados de que su casa podía pasar a manos del Estado.
8) En la aplicación de la ley de costas, han entrado las autonomías que se sienten competentes para decidir que casas incumplen y cuáles no la ley de costas (la Xunta reivindica una figura que existe exclusivamente en Galicia, la del núcleo rural, que de cumplir determinadas condiciones engrosaría el apartado de las excepciones; así mismo adjunto archivo sobre las casas de pepiño blanco y otros, no se si es real pero como tal me lo han pasado).
9) Según que la administración competente determine una protección de 100 a 500 m, hay muchos propietarios que ven pasar sus terrenos de millones a cero; por otro lado el que tenía su terreno a 1 m mas allá de donde fijan el límite de la protección, su terreno pasa a valer cinco veces más (de los que pagara sus respectivas plusvalías).
10) Estamos viendo como se cumple la ley de costas, derribando barriadas de infraviviendas y al mismo tiempo como se incumple con terrenos ganados al mar en los que se construye porque se declararon urbanos, se destruyen pinares para construcción de viviendas porque el terreno se declaro urbanizable, etc…
La solución:
a) La protección de la costa habida cuenta de la velocidad del cambio climático y sus consecuencias, debe ser de no menos de 500 m.
b) Planes de ordenación urbana que protejan el interés de todos y no de una parte; se trata de que los PGOU contemplen desde la línea de costas los polígonos urbanísticos, de forma que a los propietarios afectados por la zona de protección se les resarza económicamente al igual que a los que tienen sus terrenos a mas de 500 m (no tienen por que ser ellos los que paguen lo que para todos es un beneficio). Esto mismo puede tener vigencia para zonas de protección de riveras, zonas inundables, lagos, etc….
c) Que se cumpla la tutela de la administración respecto de la línea de costas, estableciendo cual es esta (en base a los temporales) y obligando a los registros de la propiedad a que incluyan cuantas disposiciones sean de aplicación a las viviendas comprendidas en los nuevos límites (claro que para ello se hace preciso que los registros de la propiedad y catastral hablen el mismo idioma).
d) Elaboración de un plan de protección de las riveras marítimas mediante la construcción de obras que permitan la salvaguarda de bienes y vidas de los habitantes a los que se les ha concedido una licencia para habitar en una determinada zona (la administración tiene la obligación de cumplir con sus compromisos en materia de seguridad).
e) En caso de que los planes de protección no pasen las minimas consideraciones ambientales, la posibilidad de permuta de los terrenos y bienes en las zonas afectadas por otros cercanos pero fuera del alcance del mar.
f) La perdida de licencia para construir a todo terreno que se encuentre en la zona de protección y que a fecha de hoy no se haya construido (este terreno tendrá una edificabilidad que podrá ser transmitida a terrenos fuera de esta zona, o en compensaciones urbanísticas; esto permite que el propietario no pierda el valor del bien).
g) La modificación de los PGOU por razones de seguridad daño ambiental, etc… si las condiciones en las que se aprobó han variado o han sido descubiertos nuevo elementos no contemplados en los estudios de impacto que dieron lugar a la habilitación como urbano del suelo en cuestión (esto es de especial relevancia en concesiones de urbano anteriores a que fuese necesario el estudio de impacto ambiental)
PROPUESTA .
Entiendo que desde UPYD queremos proteger el litoral sin que esta protección suponga que una parte de los propietarios (los más próximos a la rivera) pierdan el valor de sus bienes, mientras que otros (los alejados) vean multiplicado el valor de sus bienes por tres o por cinco.
Asi mismo se precisa una protección efectiva de los bienes existentes mediante la realización de obras que defiendan el litoral de las consecuencias del cambio climático, no obstante si esta protección no es suficientemente efectiva o lesiona el medio ambiente, se deberia promover la permuta de los bienes a lugares próximos.
Deberiamos solicitar que sean efectivas “YA” las condiciones que fijaba la ley de costas para el año 1988
la costa no debe ser competencia autonomica, no es cuestión de que cada autonomía decida se el “algarrobico” es o no legal; la experiencia demuestra que con esto se entra en la arbitrariedad, la desigualdad y la discrecionalidad política (por no llamarlo clientelismo).
Y en cualquier caso debemos de considerar que el mar no entiende de fronteras y se han de crear organismos de protección que coordinen las actuaciones para todos los países bañados por el mismo mar (por condiciones marítimas similares), creando en el marco europeo o mediterráneo foros de consenso para establecer condiciones que permitan la conservación y regeneración de la costa como medio para conservar y regenerar el medio marino.
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